房产投资实用攻略 | 关于出租你需要知道的事

发布时间:2019-05-14 09:53:14
房产投资不仅涉及到买与卖,还有很重要的一个方面就是持有期间的出租管理,这直接关系到现金流收益能否得到保障,当然,管理只是一方面,真正决定好租与否的还是项目选择。
出租回报率一个衡量房产市场健康与否的重要标准,国内目前1-2%左右,海外大多集中在3.5-8%不等,回报率越低,一般情况下房产泡沫就越大。
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房产投资收益主要来自于两部分,一个是出租收益,一个是因时间和市场波动而产生的增值收益。前者是现金流收益,后者是在转卖时能够兑现。
我们过去十几年的市场形态,造成了我们以为房产投资的重点在于增值,但事实是,增值是不可控的,而租金是可期待的。
把投资的主要希望放在不可控的事情上往往容易走错路,相反我们更应该在追求稳健增值的基础上的可靠的租金收益。
当然,并不是我们不能追求房价的上涨,相反我们要好好利用市场的趋势和房市发展周期,抓住上升期的机遇,但不能总期待房价飞升的奇迹。
市场的发展都是有规律可循,但有些成功的经验可以复制,有些不可以。比如现在的东南亚毫无疑问有很多机会,但如何辨别并抓住才是关键。
中国这种翻了几翻的市场,即使租金不太客观,只要增值能够兑现,其实也还好。比较尴尬的就是既没有增值潜力,又无法产生稳定租金的投资标的,这是我们投资不动产时最应该避免的。
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在选择项目的时候,不仅要考虑市场情况,增值空间,还要考虑租金水平,以及出租托管服务等一系列持有期间的管理问题。
外国主流投资市场的租赁管理服务一般很成熟,比如英国,出租托管服务很多开发商自有,也有指定的托管公司,在快交房时,就可以签约做托管。
随着华人投资者的涌入,也有不少会中文的当地托管方和出租公司,非常方便。他们的托管服务收费一般在年租金收益8-15%不等,看具体情况,拿到报价时,可以谈价,争取更好的托管条件。
如果你英语比较好,你甚至可以不通过出租管理公司,在公开网站上进行出租,比如英国的rightmove,zoopla,泰国的hipflat,和一些当地生活论坛房屋租赁版块。
大家也可以用这几个网站,查下当地的租金水平和房屋价格,就知道经纪人介绍的和当地实际情况是否一致。我认为透明而准确的信息,对于选择适合且靠谱的项目非常重要的。
跟国内不一样的,国外的物业服务质量堪比酒店,做的非常到位,即使你不在国外,物业也可以好房屋的日常管理,加上稳定的托管方,所以一般后期服务能够得到保障。
在决定签约项目的时候,提前问清楚这些问题,会有更多信息作对比做出正确的决定。永远不要怕问经纪人问题,我客户经常会不好意思多问,其实完全没必要哈,问清了才知道合不合适。
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关于租金收益,有几个点需要明白,一个是毛回报和净到时,一个是现在和未来,还有就是租赁人口稳定与否。
对于有些国家,毛回报和净回报之间有很大的差距,因为持有成本比较高,比如日本和美国,而泰国的长租公寓,因为持有成本低,所以两个并没有明显区别。
而且项目类型不同,情况也不太一样,一般长租公寓毛回报和净回报之间相对稳定,因为持有成本比较明确。但短租公寓或者酒店式运营,不仅两者之间差距大,变动也非常大,稳定性很低。
租金收益要看当下的水平,也要看未来是否有上涨的潜力,对于英国来说,市场很稳定,租金也是稳定上涨每年5-6%,回报率也越来越好。比如在国内,可能今年突然租金涨了10%,然后几年没变化,就有点不同。
租金和现金流收益能否持续,要看周围是否有稳定的租赁人口,或者未来不断的会涌入住房需求。有些热点投资区,往往雷声大雨点小,导致规划渐渐搁置,租金无法得到保障。
还有,对于包租的项目,除了学生公寓包租是常态也是可行的,大多数公寓,可以包租,但长期的包租,如果开发商本身没有良好的运营管理能力,后面租金落实也比较困难,所以可以选择包租,但不要太依靠包租。
最后,房产投资不是一蹴而就的事,你需要选对合适的项目,靠谱的开发商,托管方,能够不断产生租金,以及一定增值,才能够真正的获得收益。新项目出租可能要花费时间比成熟社区要多一些,但只要项目不错,后面会越来越好,所以要有耐心。
最后的最后,希望大家能够在本职工作中不断精进升职加薪,也能做好财务规划,不动产投资都能得偿所愿,拥有更多的被动收入,过越来越自由的人生。

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